Condomini

Il condomini al è un cjasament frazionât in plans e apartaments. In base al articul 1117 dal Codiç civîl talian, ogni condòmini al risulte jessi proprietari no dome esclusivementri dal so apartament, ma ancje di cetantis parts dal edifici definidis come comunis. Tâl comunion e je stabil, gjavât il câs che al vegni mancul il condomini stes.

Lis parts comunis elencadis intal c.c. a puedin jessi ripartidis in trê grandis categoriis:

• Parts di struture (teren, fondazions, mûrs, tets, scjalis, curtîfs, ecc.)

• Locâi acessoriis: (portinarie, sotet par il portinâr, lissiarie, locâi par il riscjaldament, assensôrs, ecc.)

• Implants e servizis fint a le ramificazion ai locâi di proprietât esclusive (gas, eletric, citofon, ecc.)

La proprietât comun a po jessi gjenerâl o separade.

• Gjenerâl cuant che dutis lis unitâts imobiliârs che a componin l'edifici a son colegadis a che robe (par esempli unic assensôr)

• Separade cuant che la robe e jê destinade al servizi dome di une part dal edifici (par esempli scjale A, scjale B)

Cheste distinzion a influìs su lis spesis par il mantigniment da lis cuâl ogni condòmini nol po gjavâsi fûr.

Al è l'orghin deliberant dal condomini. A 'ndi fasin part ducj i condòminis parons e partant l'aministradôr al à di aciertâsi di mandà le clamade a ducj. Se a 'ndi è plui parons di un stes apartament, al devi jessi mandât a ducj.

• Fâ bon il rindicont anuâl

• Fâ bon il preventîf di spese

• Nomenà l'aministradôr

• Aprovâ lis oparis di manutenzion straordenaris

• Aprovâ lis modifichis sui servizis comuns

A àn dirit di votâ ducj i proprietaris in maniere direte, cuant che son presints a le assemblee, o par mieç di altre persone proviodude di deleghe scrite. Intal câs di plui proprietaris, ancje se ducj a puedin partecipâ a le assemblee, un sôl al à il dirit di vôt.

A devi jessi stabilide almancul une volte al an (ordenarie), ma si puedin clamâ ancje altris su istance dal aministradôr o de bande di almancul doi condòminis che a figurin 1/6 dal valôr dal edifici. L'avîs di clamade al devi jessi partecipât ai condòminis almancul cinc dîs in acont. Al è un tiermin stabilît par leç e al è no derogabil.

L'avîs di clamade al devi contignì:

• Il lûc di clamade

• La date e la ore

• Il bant dal dî

Chest ultin al è une vore impuartant, parcè che se dilunc le assemblee si decrete un argoment no segnât inte clamade, tâl decret al è di ritignîsi di depenâ.

Costituzion de assemblee

Par jessi regolarmentri costituide e par che i decrets a sedin valits, al è necessari che a sedi presint o par deleghe un numar di condòminis e un pês milesimâl dal valôr dal edifici stabilît dal art. 1136 c.c. A 'ndi esistin cundizions particolârs in base al art. 1137 c.c. par cui ogni condòmini al po fâ declarâ cree le assemblee.

Verbâl di assemblee

Al devi jessi scrit in mût di descrivi, ancje se in ristret, il dibatit e lis votazions par ogni argoment discutût. Il verbâl al devi contignî almancul:

• Date, ore, lûc de riunion
• Bant dal dî
• Nons dai presints e in particolâr dal president e dal segretari nomenâts
• Test des discussions e dai decrets e valôrs des maiorancis

Il verbâl al devi jessi sierât, dopo velu let a ducj i presints, cu la firme dal president e dal segretari.

Par regolâ la vite dal condomini, il legjislatôr al à proviodût une serie di articui intal Codiç Civîl (art. 1117-1139), sucessivementri integrâts cun leçs mandadis fûr di an in an.

Vint chescj purpûr une formulazion gjeneriche e no jentrant intal particolâr, a vegnin integrâts dal Regolament di Condomini. In sostance il regolament al è un acuardi fra i condòminis e al serf a dissiplinâ le vite des fameis di chel particolâr complès residenziâl.

L'art. 1138 dal c.c. al stabilis che intai edificis cuntun numar di apartaments disore di dîs, al devi jessi butât jù il Regolament di Condomini.

Il regolament al po jessi: assembleâr o contratuâl.

Il regolament assembleâr al ven butât jù su profierte di un o plui condòminis e al ven fat votà da la assemblee condominiâl, che par jessi valit al devi vê un numar di vôts che a rapresentin la maiorance dai intervignûts e almancul la metât dai milesims dal valôr dal edifici. Al po sei modificât da une seguinte delibare di assemblee simpri che a rivedi a li stessis percentuâls di vôts come parsore specificât.

Il regolament contratuâl al è un regolament predisponût dal vendidôr dal edifici e al compâr intai ats di compravendite. Al po jessi modificât dome cun il complasiment di ducj i condòminis proprietaris.

Par leç il regolament al devi contignî almancul chescj elements:

• Individuazion des parts comuns

• Normis par impleâ lis parts comuns

• Criteris par la spartizion des spesis (milesims)

• Normis par la tutele dal lustri dal edifici

• Normis relativis a le aministrazion.

In ogni câs il regolament nol po proviodi nissune deroghe a lis normis che a rivuardin le aministrazion e le gjestion dal condomini. Cun di plui no puedin jessi fiscâts i dirits, che a risultin dai ats di acuist, di nissun condòmini.

A son un document impuartant pe vite condominiâl.

A stabilissin sedi il rapuart di proprietât e duncje il dirit a doprâ di ogni condòmini lis parts comuns, sedi in ce misure che al devi contribuî a lis spesis. Il valôr di milesims assegnât a ogni singule unitât al ven stabilît cun criteris previodûts dal c.c. e valutâts da une perizie tecniche. In gjenar, chest al ven predisponût dal costrutôr.

No esist une sole tabele condominiâl, ma plui tabelis. Chest a seconde dal riferiment a lis parts comunis di proprietât gjenerâl, di proprietât diferenziade o di proprietât separade (art. 1123 c.c.)

I principis base pe spartizion des spesi di condomini a son decretâts dai art, 1118 e 1123 c.c.

In sostance lis spartizions a vegnin sostignudis in base a criteris di proporzionalitât ( vâl a dî secont il valôr di proprietât di ogni condòmini a pet dal valôr totâl) e dal criteri di ûs, vâl a dî in base a le cuantitât efetivementri doprade.

Al esist ancjemò un criteri di utilitât, secont il cuâl a si spartissin lis spesi dome a un grup di condòminis par vie che chei implants e servizis a coventin juste chel grup di condòminis.

Par chest a esistin lis tabelis milesimâls che inte stesure a tegnin cont di ducj chescj fatôrs.

I criteris di spartizion a puedin jessi cambiâts ma lis variazions a devin jessi metudis sù cun mûts e metodis diferenziâts a secont se il regolament di condomini al è di origjin contratuâl o assembleâr ( viôt Regolament dal Condomini)

Regulis specifichis a van aplicadis cuant che a si interven par:

• Inovazions

• Modifichis

• Amodernaments

• Manutenzion straordenarie

• Intervents di urgjence

L'aministradôr al è l'orghin esecutîf dal condomini.

Al ven a dî che al à il compit di fâ meti in pratiche lis deliberis cjapadis de assemblee condominiâl, e che al figure dut il condomini cu la proprie personalitât juridiche. L'art. 1129 c.c. al proviôt l'oblic de nomine dal aministradôr se il numar dai condòminis al è parsore di cuatri.

L'aministradôr al devi jessi nomenât de assemblee condominiâl e al po jessi fat dome cun il vôt de maiorance dai presints e almancul la metât dai milesims dal valôr dal edifici.

Cuicussei al po jessi nomenât aministradôr a esclusion des personis ritignudis indegnis.

Al è il câs che a sedi une persone ben informade su lis leçs fiscâls, su lis tabelis dai milesims e naturalmentri su ce che al è il condomini e il so funzionament. L'aministradôr al dure in cariche un an e al po jessi revocât in ogni moment da la assemblee.

In base ai art. 1130 e 1131 dal c.c. l'aministradôr al devi:

• Dissiplinâ il doprâ lis parts comuns

• Veglâ su le integritât des struturis e dai implants

• Incassâ i contribûts dai condòminis

• Erogâ lis spesi pes parts comuns e pai servizis comuns

• Fâ di rapresentance legâl pal condomini

L'aministradôr al devi:

• Meti in pratiche lis deliberis condominiâl

• Fâ osservâ il Regolament dal Condomini

• Proviodi il rindicont preventîf di gjestion oltri che chel di consuntîf

• Se il condomini al à lavoradôrs dipendents, al devi proviodi ai adempiments di leç par lôr

• Al è responsabil a ducj i efiets di nature civîl, penâl e aministrative.