Oma koti on monelle suomalaiselle suurin taloudellinen sijoitus. Viime vuosina asuntomarkkinat ovat kuitenkin kehittyneet heikosti, ja tuon sijoituksen arvo on kehittynyt varsin vaatimattomasti.
Vuoden 2010 jälkeen asuntojen hinnat ovat nousseet Suomessa alle kymmenyksen. Tilanne eroaa jyrkästi monista Euroopan maista.
Islannissa, Virossa ja Unkarissa asuntojen hinnat ovat viidessätoista vuodessa yli kolminkertaistuneet.
Itävallassa, Portugalissa, Norjassa ja viidessä muussa Euroopan maassa ne ovat yli kaksinkertaistuneet.
Ruotsissakin asuntojen hinnat ovat kasvaneet lähes 80 prosenttia. Mutta Suomessa on jääty yhdeksään prosenttiin.
Perässä ovat vain Kypros ja Italia.
Miksi Suomen asuntomarkkinat ovat pärjänneet näin heikosti?
1. Kasvava ja taantuva Suomi
Nordean ekonomisti Juho Kostiainen löytää tilanteeseen ainakin kolme syytä. Ensimmäinen liittyy alueelliseen väestökehitykseen.
– Yksi keskeinen tekijä on, että meidän asuntomarkkinamme on hyvin eriytynyt. Isommissa kaupungeissa hinnat ovat olleet nousevia, mutta keskimäärin Suomessa hintakehitys on ollut hyvin matala, Kostiainen sanoo.
– Jos vertaat pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoita jonkun isomman maan hintakehitykseen, ero ei ole aivan niin radikaali.
Kasvu ei kuitenkaan ole ripeää edes Suomen suurissa kaupungeissa. Tilastokeskuksen mukaan vanhojen osakeasuntojen hinta on noussut vuoden 2010 jälkeen pääkaupunkiseudulla vain 14 prosenttia. Yksittäisistä kaupungeista hintakehitys on ollut voimakkainta Turussa, jossa hinnat ovat nousseet 24 prosenttia.
Silläkään ei vielä nousta kovin korkealle eurooppalaisella listalla.
2. Reaalipalkat polkevat paikallaan
Toinen keskeinen tekijä asuntojen heikkoon hintakehitykseen on Kostiaisen suomalaisten heikko ostovoiman kehitys.
– Reaaliansiot eivät ole käytännössä nousseet 2010- ja 2020-luvuilla, mikä taas on seurausta heikosta tuottavuuden kehityksestä. Ja kun ostovoima on heikkoa, asuntojen hinnatkaan eivät ole voineet juuri nousta, hän sanoo.
Vuoden 2010 jälkeen suomalaisten reaaliansiot ovat kasvaneet noin viisi prosenttia, kun esimerkiksi Saksassa käytettävissä oleva rahamäärä on kasvanut 13 prosenttia ja Ruotsissa 17 prosenttia.
Kun rahaa on enemmän käytettävissä, se hiipii helposti asuntojen hintoihin. Huomiota herättävää on, että Unkarissa kotitalouksien reaalipalkat henkilöä kohden ovat Eurostatin tilastojen mukaan nousseet viidessätoista vuodessa peräti 75 prosenttia. Tämä selittänee ainakin osin myös Unkarin hurjaa asuntohintojen kehitystä.
3. Suomessa on rakennettu riittävästi
Kolmas syy asuntojen hintojen jumittamiseen on Kostiaisen mukaan se, että Suomessa on rakennettu suhteessa enemmän kuin useimmissa muissa Euroopan maissa.
Takavuosien kovaa rakennustahtia korostaa myös asuntoluotottaja Hypon pääekonomisti Juho Keskinen.
– Jos verrataan Helsinkiä suur-Tukholmaan, niin luvut ovat aika lähekkäin toisiaan, vaikka siellä on yli kaksi miljoonaa ihmistä ja pääkaupunkiseudulla reilu miljoona.
Esimerkiksi vuonna 2022 Suomi investoi asuinrakentamiseen 7,2 prosenttia bruttokansantuotteestaan, kun EU:n keskiarvo oli noin kuusi prosenttia.
Suomi onkin mallioppilas
Asuntojen hintojen heikko kehitys ei lopulta ole yksiselitteisesti hyvä tai huono asia. Se riippuu taustalla vaikuttavista syistä.
– Sitä voidaan pitää hyvänä asiana, että meillä on rakennettu riittävästi, että asuntohinnat eivät ole nousseet tarpeettoman korkeiksi sen takia, ettei ollut tarjontaa. Toisaalta sitä voidaan tietysti pitää suomalaisten kannalta huonona, että ansiotasokehitys ja yleinen elintason nousu on ollut hidasta, Nordean Kostiainen sanoo.
Hypon Keskisen mukaan asuntojen hintojen voimakas nousu voisi lisätä kulutusta ja taloudellista aktiivisuutta niiden piirissä, jotka jo omistavat asuntonsa.
– Toisaalta, jos asuntojen hinnat nousisivat liikaa, iso joukko ihmisiä ei pääse kiinni omistusasumiseen. Sillä voisi olla haitallisia vaikutuksia myös muuttoliikkeeseen ja työmarkkinoille, ja siksi se voisi olla huono asia myös kansantalouden kannalta, hän sanoo.
Lopulta asuntojen varovainen hintakehitys on Keskisen mukaan ”ehdottomasti hyvä asia”.
– Voisi sanoa, että Suomi on asuntomarkkinoiden mallioppilas Euroopassa pidemmällä aikavälillä.
Palkalla saa nyt enemmän asuntoa
Etenkin ensiasunnon ostajan kannalta on hyvä, että hinnat eivät ole karanneet käsistä.
– Jos katsotaan asuntojen tämänhetkistä hintatasoa suhteessa kotitalouksien käytössä oleviin tuloihin, asunnot ovat halvempia kuin mitä tilastohistoriasta löytyy, Hypon Keskinen sanoo.
Asuntokauppoja jarruttavat korkeat korot, mutta nekin ovat laskusuunnassa. Korkojen laskiessa moni saattaa huomata, että palkalla saa nyt ostettua enemmän asuntoa kuin aikaisemmin.